一季度“新国八条”政策出台，使得国内房地产市场运行环境进一步收紧。众多限购城市在政策市场交易普遍呈现回落，而房价也由此呈现松动迹象。从西安市场来看，在政策调控的作用下，2011 年1 季度西安房地产市场销量呈现出逐月递减态势，尤其３ 月同比跌幅更至七成，房地产市场形势再次逆转，在交易大幅回落的情势下，市场打折促销行为已经在四月初开始纷纷上演。在此情况下，西安房地产信息网数据研究中心结合政策面、宏观经济、市场现状等综合因素，对2011 年2 季度西安房地产市场发展预测如下：

一、商品房市场

    1、政策累积效应渐显，住宅销量将持续低位运行

    1 月26 日“新国八条”出台，标志着中国楼市将进入新一轮深度调控。随后房产税开征的试点、限购令的全国扩散、央行的频频加息等，无不说明政府对楼市调控的决心与信心1 季度楼市观望氛围浓厚。

    随着政策累积效应的逐渐凸显，预计2 季度楼市销量依然将处于低位运行。一方面，这次出台的西安限购令，投资客被“逐出”住宅市场，从根本上限制了购房人数；另一方面，面对频出的调控政策，尤其是央行的次次加息，置业门槛连连提升，刚性需求也望而却步。由于受购买力和政策压制，需求释放趋缓，预计西安楼市住宅销量将依然在低位徘徊前行。

    2、2季度市场供应将呈现明显放量增长

    从市场供应方面来看，政策明确提出了“超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权”，以及结合以前西安政策中“关于严厉打击房价捂盘惜售”政策的限制，房地产市场开发供应在政策的干预下，供应量仍将持续增长；同时从另一方面目前随着政策的深化落实，上半年市场的观望以及销售的阶段性回落影响，房企后市资金压力逐步加大，影响到开发商需根据自身资金和产品情况采取“快进快出”的推盘方式，以缓解后市压力，因此综合政策影响以及市场运行态势的影响，2011 年西安商品房市场供应量仍将呈现持续增长，从目前调研情况来看，4 月份西安预计约20 余盘纷纷面世，抢夺市场先机。

    3、阶段性的折扣、促销等行为将明显显现，房价整体呈现小幅波动

    在各种房地产调控政策相继出台，再加上加息等紧缩性的货币政策的打压，房地产商的资金链也出现了不同程度的紧张态势。根据最新公布的上市公司年报显示，70 家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72 亿元，同比减少了246.58%，同时，存货同比大幅增长41.70%。为防止资金断裂的风险，一些房地产商主动降价的意愿也有所增强。1 季度末，西安楼市已经普遍出现了打折、促销等活动，预计随着资金压力的增加，2 季度将会有更多的项目加入促销的行列，而且折扣的幅度可能会有所加大。

    在多管齐下的政策调控下，也不排除一些资金链特别紧张的开发商会进行将“暗降”转为“明降”销售策略。

    4、中大面积的户型或成销售主力

    西安限购令的颁布从根本上限制了购房人群，将投资型置业群体拒之门外，在楼市销量下滑的同时，偏小户型的销量也出现了明显的下降。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2011 年1 季度普通住宅销售中，90-110 平方米的成交面积段，占总成交套数的24.4%，该比例较上季度下降了4%；而110 平方米以上的销量比重却呈现了上涨之势。随着政策效应的进一步凸显，更多的置业者选择了“一步到位”的购房计划。预计随着楼市的进一步低迷，宽裕的两室房源或者紧凑型的三室房源将成为市场的成交主力，但四室以上及高端物业交易受限购及成本因素，市场交易预计相对稳定。

    5、2季度商品房市场或将面临进一步调控

    目前国家宏观调控更多从行政、土地、金融、税收等方面组合发力，对于各地政府的政策执行情况也强化监督落实，同时从调控政策的通道上住建部、国土部仍有许多政策可用，包括对房价的直接干预、土地出让政策的进一步完善、以及收紧开发贷、土地抵押授信等，这将促使楼市调控预期不会改变。以国务院督查组督查为契机，预计中央短期内仍将会给地方政府加码，制定更严格的调控政策。

二、土地市场

    1、土地供应量仍将稳步增加

    今年年初国家出台的国八条明确规定：严格住房用地供应管理，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房